重庆市第一中级人民法院民事判决书

（2013）渝一中法民终字第03834号

上诉人（原审被告）重庆市沙坪坝区三峡广场购物中心业主委员会。

代表人冯庆勇，重庆市沙坪坝区三峡广场购物中心业主委员会主任。

委托代理人李春林，重庆海力律师事务所律师。

被上诉人（原审原告）胡义林，男，1941年9月26日出生，汉族。

原审被告重庆天地间物业管理有限公司，住所地。

法定代表人赵明俭，重庆天地间物业管理有限公司董事长。

委托代理人周海锋，重庆扬义律师事务所律师。

上诉人重庆市沙坪坝区三峡广场购物中心业主委员会（以下简称三峡广场购物中心业主委员会）与被上诉人胡义林、原审被告重庆天地间物业管理有限公司（以下简称天地间物管公司）确认合同效力纠纷一案，重庆市沙坪坝区人民法院于2013年6月24日作出（2012）沙法民初字第12166号民事判决。三峡广场购物中心业主委员会对该判决不服，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，于2013年10月23日对本案有关诉讼当事人进行了询问。上诉人三峡广场购物中心业主委员会的委托代理人李春林，被上诉人胡义林，原审被告天地间物管公司的委托代理人周海锋到庭参加了询问。本案现已审理终结。

胡义林在一审中诉称，2010年4月1日，三峡广场购物中心业主委员会与天地间物管公司签订《三峡广场购物中心物业管理委托合同》，但签订该合同前，三峡广场购物中心业主委员会就选聘物管企业及审定物管合同等事宜未召开业主大会并获得业主大会通过及授权，而且与天地间物管公司存在恶意串通，损害集体或第三人的行为，同时，合同第三十七条严重损害业主利益，现诉请法院判决确认二被告于2010年4月1日签订的《三峡广场购物中心物业管理委托合同》无效。

三峡广场购物中心业主委员会辩称，原告作为个别业主，提起确认物业服务合同无效的诉讼，没有法律依据，应当驳回原告的起诉；即使原告可以起诉，根据业主公约的约定，业主同意并授权业主代表大会在本物业区域行使包括选聘物业服务企业、签订物业服务合同的职责，本被告在签订合同后于2012年8月12日召开了业主代表大会并获得过半数业主代表同意对二被告于2010年4月1日签订的《三峡广场购物中心物业管理委托合同》予以追认；天地间物管公司提供了物业服务且全体业主接受了物业服务，二被告不存在恶意串通的行为；二被告根据业主代表大会决议修改了《三峡广场购物中心物业管理委托合同》第三十七条，符合法定程序，应认定为有效；本案所涉合同已经履行近三年，业主也按合同交纳了物业服务费，为了维护交易的稳定，不应认定该合同无效，请求法院驳回原告的诉讼请求。

天地间物管公司辩称，首先，同意三峡广场购物中心业主委员会的答辩意见；其次，原告所述合同第三十七条已经修改，此部分事实已不存在，请求法院驳回原告的诉讼请求。

一审法院审理查明，2010年3月18日，三峡广场购物中心业主委员会作出《关于与天地间物业管理有限公司续签物业管理合同及调整物管费的会议决议》，决定2010年5月至2015年5月的物管合同仍与重庆天地间物业管理有限公司签订，物管费由原来的28元／㎡，调整为第一年32元／㎡，第二年35元／㎡，第三、四、五年37元／㎡。

2010年4月1日，三峡广场购物中心业主委员会与天地间物管公司签订《三峡广场购物中心物业管理委托合同》，约定天地间物管公司为位于重庆市沙坪坝区渝碚路人防工程的重庆市沙坪坝区三峡广场购物中心提供物业服务，委托管理期限5年，从2010年6月1日零时至2015年5月31日24时止。合同第三十七条约定，本物业公共区域出租的租金收入，由天地间物管公司每年向三峡广场购物中心业主委员会支付80000元，余下费用由天地间物管公司自行使用、管理。2010年4月13日，该物业服务合同报重庆市沙坪坝区房屋管理局备案，但签订该合同前，三峡广场购物中心业主委员会既没有召开业主大会，也没有召开业主代表大会。合同签订后，天地间物管公司依照合同约定为重庆市沙坪坝区三峡广场购物中心提供物业服务，业主也依照合同约定交纳了物业服务费。

2012年8月12日，三峡广场购物中心业主委员会召开业主代表大会，形成两份《业主代表大会会议决议》，其中一份《决议》载明：三峡广场购物中心业主代表大会于2012年8月12日召开，会议应到代表52人，实到51人，符合法定人数。会议对2010年3月18日由业委会与天地间物业管理合同签订时未通过代表大会决议程序的问题进行讨论，大多数意见认为可以对《物业管理合同》进行完善后进行补充修订，不能废除原合同，对于合同条款中对于物管费价格按原合同执行，不作调整。另一份《决议》载明：三峡广场购物中心业主代表大会于2012年8月12日召开，会议应到代表52人，实到51人，符合法定人数。会议做出如下决议：1、公共区域收益原则上用于商场共用设施设备的维修、更换，以达到不动用商场现有大修基金的目的；2、委托物管公司对公共区域进行管理，收取的收益在扣除管理成本后用于商场共用设施设备的维修、更新；3、授权业委会与物管公司协商公区收益用于商场共用设施设备的维修、更新所纳入的范围和条件，形成成熟意见后交下一次业主代表大会表决。

2012年12月25日，三峡广场购物中心业主委员会与天地间物管公司签订《三峡广场购物中心物业管理委托合同（修改补充部分）》，约定原合同的第24条、第27条、第37条三条款即行废止，双方按新签订的补充、修改合同内容执行。

一审法院另查明，位于重庆市沙坪坝区渝碚路人防工程的重庆市沙坪坝区三峡广场购物中心商铺数量共计758个，总建筑面积为21619.37㎡，套内面积9924.11㎡，分摊面积11695.26㎡。2008年10月13日，原告胡义林取得位于重庆市沙坪坝区三峡广场地下购物中心的沙坪坝区渝碚路人防工程Χ号商铺（建筑面积19.41㎡，套内面积8.91㎡）《人民防空资产所有权证》。

2003年10月，重庆市沙坪坝区三峡广场购物中心业主委员会成立。2003年11月4日，该业主委员会向重庆市沙坪坝区房屋管理局申请备案。

2006年6月-10月，重庆市沙坪坝区三峡广场地下购物中心业主以签署《业主公约》形式和填写《业主公约》表决票的形式对《业主公约》进行表决，情况是542位业主签署了542份《业主公约》，559份《业主公约》表决票对《业主公约》表示赞成。表决结果：《业主公约》获得专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占业主总人数三分之二以上的业主同意。该《业主公约》载明：本物业第二次业主大会决定：本商场由各区选举出业主代表，组成业主代表大会（人数为39人），并在代表中选举产生第二届业主委员会（人数为11人）；业主同意并特别授权业主代表大会，在本物业区域内的物业管理中代行业主大会的以下职责：补充、修改《业主公约》；选聘物业管理企业，签订物业服务合同；决定专项维修资金使用及续筹方案并监督实施；制订物业共用部位和共用设施设备的使用，公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度。本公约经业主熟读后签字生效，本公约特别授权部分具体实施时，无须经业主本人重新签字认可。

2006年6月-10月，重庆市沙坪坝区三峡广场购物中心各区（包括A区、B区、C区、D区、E区、F区、G区、H区、I区）选举产生第二届业主代表39人。

2006年6月-10月，选举产生重庆市沙坪坝区三峡广场购物中心第二届业主委员会，获得专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占业主总人数过半数的业主同意。

2009年7月6日前，原钻酷地下商场、沙美丽都地下商场合并进入重庆市沙坪坝区三峡广场购物中心。合并后的业主委员会为重庆市沙坪坝区三峡广场购物中心业主委员会。

2009年7月6日，原告胡义林签字确认的重庆市沙坪坝区三峡广场地下购物中心《业主公约》载明：本物业第二次业主大会决定：本商场由各区域选举出业主代表，组成业主代表大会（人数为91人），并在代表中选举产生第二届业主委员会（人数为19人）；业主同意并特别授权业主代表大会，在本物业区域内的物业管理中代行业主大会的以下职责：补充、修改《业主公约》；选聘物业管理企业，签订物业服务合同；决定专项维修资金使用及续筹方案并监督实施；授权业主委员会每年签署商场消防和电梯的维保合同；制订物业共用部位和共用设施设备的使用，公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度。本公约经业主熟读后签字生效，本公约特别授权部分具体实施时，无须经业主本人重新签字认可。但三峡广场购物中心业主委员会未举示证据证明该《业主公约》获得专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占业主总人数三分之二以上的业主同意。

一审法院审理中，三峡广场购物中心业主委员会承认原钻酷地下商场、沙美丽都地下商场合并进入重庆市沙坪坝区三峡广场购物中心后，未按照《业主公约》重新选举产生新的业主代表。

原告认为二被告存在恶意串通的行为，但未举示证据。

一审法院认为，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，符合下列情形之一，业主委员会或者业主请求确认合同或者合同相关条款无效的，人民法院应予支持：（一）物业服务企业将物业服务区域内的全部物业服务业务一并委托他人而签订的委托合同；（二）物业服务合同中免除物业服务企业责任、加重业主委员会或者业主责任、排除业主委员会或者业主主要权利的条款。由此可见，业主可以就物业服务合同的效力提起确认之诉。原告在物业服务合同履行期内成为业主，属于利害关系人，因此，原告可以就涉案物业服务合同的效力提起确认之诉，法院对二被告要求驳回原告的起诉的抗辩不予支持。

根据《物权法》第七十六条的规定，决定选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占业主总人数过半数的业主同意，但是，三峡广场购物中心业主委员会在签订该合同前既没有召开业主大会，也没有召开业主代表大会，由此可见，选聘天地间物管公司作为重庆市沙坪坝区三峡广场购物中心的物业服务企业，未获得专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占业主总人数过半数的业主同意，因此，三峡广场购物中心业主委员会与天地间物管公司签订的《三峡广场购物中心物业管理委托合同》违反了法律的强制性规定，为无效合同，法院对原告的诉讼请求予以支持。

三峡广场购物中心业主委员会抗辩称，该业主委员会于2012年8月12日召开业主代表大会，对续聘天地间物管公司作为重庆市沙坪坝区三峡广场购物中心的物业服务企业和公共区域收益的分配、使用进行了表决并获得过半数的业主代表同意，因业主代表大会的追认，其与天地间物管公司签订的《三峡广场购物中心物业管理委托合同》为有效合同。审理查明，2009年7月6日前，原钻酷地下商场、沙美丽都地下商场合并进入重庆市沙坪坝区三峡广场购物中心，合并后制定了新的《业主公约》，该《业主公约》约定，本商场由各区域选举出业主代表，组成业主代表大会（人数为91人），但实际未按照《业主公约》重新选举产生新的业主代表，三峡广场购物中心业主委员会于2012年8月12日召开业主代表大会，因其业主代表大会不能代表业主大会，该业主代表大会无权对续聘天地间物管公司作为该物业区域的物业服务企业等事项做出决定或者进行追认，因此，一审法院对三峡广场购物中心业主委员会的抗辩不予支持。

天地间物管公司抗辩称，本案所涉合同已经履行近三年，且业主也按合同交纳了物业服务费，不应认定该合同无效。天地间物管公司的抗辩，没有法律依据，一审法院不予支持。

由于原告的诉讼请求是确认二被告于2010年4月1日签订的《三峡广场购物中心物业管理委托合同》无效，因此，一审法院对二被告于2012年12月25日签订的《三峡广场购物中心物业管理委托合同（修改补充部分）》是否有效，本案不作评判。

据此，依照《中华人民共和国物权法》第七十六条第一款第（四）项、第七十六条第二款、《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项的规定，判决如下：

被告重庆市沙坪坝区三峡广场购物中心业主委员会与被告重庆天地间物业管理有限公司于2010年4月1日签订的《三峡广场购物中心物业管理委托合同》为无效合同。

案件受理费80元（原告已预交40元），由被告重庆市沙坪坝区三峡广场购物中心业主委员会、被告重庆天地间物业管理有限公司负担，此款限被告重庆市沙坪坝区三峡广场购物中心业主委员会、被告重庆天地间物业管理有限公司于本判决发生法律效力后立即给付原告胡义林40元，向一审法院交纳40元。

宣判后，三峡广场购物中心业主委员会不服一审判决，向本院提起上诉，其上诉请求：撤销一审判决，驳回被上诉人一审诉讼请求；本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。主要事实与理由：一、一审法院认定被上诉人可以就涉案物业服务合同的效力提起诉讼，缺乏法律依据，适用法律错误。1、根据《中华人民共和国特权法》规定，作为业主的被上诉人只能提起撤销之诉；2、根据《物业管理条例》规定，作为个别业主的被上诉人不能提起本案诉讼；3、本案不属于《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定的情形，该规定不能作为本案的定案依据。二、即便上诉人没有得到为主大会的授权或是超越授权范围，其与重庆天地间物业管理有限公司签订的《三峡购物中心物业管理委托合同》属于效力待定的合同，不属于无效合同。三、从《三峡购物中心物业管理委托合同》履行情况，所有业主已对《三峡购物中心物业管理委托合同》进行了追认，《三峡购物中心物业管理委托合同》不应认定为无效合同。

被上诉人胡义林答辩称：一审法院判决认定事实清楚，适用法律得当，上诉人的上诉理由不成立，请求驳回上诉，维持原判。

原审被告天地间物管公司答辩称：对业主委员会与天地间物管公司签订的合同无异议。

二审审理中，三峡广场购物中心业主委员会向本院举示了下列证据：1、关于确认《物业管理委托合同效力》及业主代表大会职能的表决案，证明业主对《三峡购物中心物业管理委托合同》效力的追认。胡义林质证后认为，该表决案系弄虚作假，不具有合法性、有效性、真实性，不予认可。2、沙美丽都地下商场、钻酷地下商场业主资料，证明业主总数和面积。胡义林质证后认为，此证据是另两个商场，与本案无关。本院对上诉人三峡广场购物中心业主委员会举示的证据综合审查认定如下：上诉人举示的1、2证据，具有真实性、合法性，与本案存在关联性，本院予以采信。

本院审理查明，2013年5月5日，三峡广场购物中心业主委员会采用书面征求意见的形式，向各位业主征求《关于确认﹤物业管理委托合同效力﹥及业主代表大会职能的表决案》意见。该表决案具体内容如下：1、对业主代表大会认可的以业主委员会名义在2007年及2010年与重庆天地间物业管理公司签订的两个《三峡购物中心物业管理委托合同》的效力予以认可。即追认业主委员会签订的两个合同的效力。2、特别授权业主代表大会代行选聘物业管理企业的职权，业主代表大会通过相关选聘议案，应当经全体代表过半数通过。通过征求意见，1065名业主签名，该表决案获得专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占业主总人数过半数的业主同意。

另查明，沙美丽都地下商场总面积4240.36㎡，业主273名；钻酷地下商场业总面积10754.013㎡，业主628名；三峡广场购物中心总面积21553㎡，业主764名。2009年1月5日，沙坪坝区房屋管理局向沙区钻酷地下商场全体业主公告，公告内容：沙区钻酷地下商场业主委员会报来关于沙区钻酷地下商场业主大会决定撤销沙区钻酷地下商场业主委员会，将钻酷地下商场与沙坪坝区三峡广场购物中心合并的情况已备案。2009年3月17日沙坪坝区房屋管理局向沙坪坝区沙美丽都地下商场全体业主公告，公告内容：沙坪坝区沙美丽都地下商场业主委员会报来关于沙坪坝区沙美丽都地下商场业主大会决定撤销沙坪坝区沙美丽都地下商场业主委员会，将沙坪坝区沙美丽都地下商场与沙坪坝区三峡广场购物中心合并的情况已备案。

二审审理查明的其他事实与一审审理查明的事实一致，本院予以确认。

本院认为，本案争议焦点是：1、胡义林是否可以就涉案物业服务合同的效力提起诉讼问题；2、涉案物业服务合同的效力问题。

（一）关于胡义林是否可以就涉案物业服务合同的效力提起诉讼问题。胡义林系三峡广场购物中心业主，为物业服务合同权利义务的实际享有者和承担者，当业主权益受到侵害，业主有权提起相应诉讼。同时，根据最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条“符合下列情形之一，业主委员会或者业主请求确认合同或者合同相关条款无效的，人民法院应予支持。”的规定，胡义林可以就涉案物业服务合同的效力提起诉讼。

（二）关于涉案物业服务合同的效力问题。《中华人民共和国合同法》第四十八条第一款规定，行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立的合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任。最高人民法院《关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第十二条规定，无权代理人以被代理人的名义订立合同，被代理人已经开始履行合同义务的，视为对合同的追认。本案三峡广场购物中心业主委员会在选聘天地间物管公司及签订物业服务合同前未召开业主大会，但三峡广场购物中心业主委员会于2013年5月5日采用书面征求意见的形式，向各位业主征求《关于确认﹤物业管理委托合同效力﹥及业主代表大会职能的表决案》的意见，有1065名业主签名确认涉案物业管理委托合同效力，该表决案获得专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占业主总人数过半数的业主同意。并且从合同的履行情况上看，天地间物管公司在一审审理中举示了所有业主按照涉案物业管理委托合同约定，向其缴纳物业管理费的票据。故可以认定三峡广场购物中心业主对三峡广场购物中心业主委员会与天地间物管公司签订的《三峡广场购物中心物业管理委托合同》效力的追认。三峡广场购物中心业主委员会与天地间物管公司于2010年4月1日签订的《三峡广场购物中心物业管理委托合同》为有效合同。因上诉人提供了三峡广场购物中心业主对涉案物业服务合同效力追认的新证据，故一审法院认定本案涉案物业服务合同无效不当，依法应予改判。被上诉人胡义林提出该表决案系上诉人弄虚作假，但未提供证据予以证明，本院不予采纳。

综上，上诉人提出《三峡购物中心物业管理委托合同》有效的上诉理由成立，其上诉请求，本院予以支持。因本案出现新证据，故对一审判决依法予以改判。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：

一、撤销重庆市沙坪坝区人民法院（2012）沙法民初字第12166号民事判决；

二、驳回胡义林的诉讼请求。

一审案件受理费40元、二审案件受理费80元，由胡义林负担。

本判决为终审判决。

审判长  孔繁树

审判员  申和平

审判员  晏芳

二〇一三年十一月十五日

书记员  白耀妮